Case Grupo Martins

O Desafio

O Grupo Martins possui um terreno de 123.530 m² no Distrito Industrial de Uberlândia e, em 2017, precisava de uma consultoria imobiliária para ter a convicção de que o seu pré-projeto de condomínio logístico estava adequado à demanda local quanto à formatação de produto e dimensionamento, e se havia necessidade de faseamento e/ou ampliação para construção e ocupação. O trabalho também seria utilizado para uma negociação junto à CODEMIG quanto a prazos para o início da implantação.

O Trabalho Feito

O trabalho envolveu as seguintes etapas:

• Análise da economia e empregos de Uberlândia e uma pesquisa completa dos mercados logístico e industrial com seus principais indicadores, tanto com relação à tipologia de uso e ocupantes, quanto às suas características físicas e mercadológicas;

• Avaliação do terreno pelo método comparativo, análise crítica do pré-projeto existente e orçamento de implantação;

• Análise econômico-financeira do investimento considerando vários cenários, com destaque para projeto e custos enviados pelo Grupo Martins, projeto e custos de empresas especialistas do mercado com o objetivo de maximizar a ABL e otimizar os custos de construção e faseamento com construção inicial da área mínima solicitada pela CODEMIG.

O Resultado

Concluímos que não era o momento oportuno para o desenvolvimento de um projeto logístico em Uberlândia, tendo em vista os diversos desafios a serem superados, sendo os mais relevantes: demanda reprimida com baixa absorção em função do momento econômico de consumo que afetava a indústria/logística/armazenagem, a pressão do valor de locação para baixo, alta concorrência de empreendimentos em projeto e alta oferta de terrenos com preços atrativos, fato que poderia aumentar a qualquer momento a concorrência atual. Recomendamos que fosse negociado junto à CODEMIG o prazo para a tomada de decisão de desenvolvimento e construção do galpão, tendo em vista que estávamos em um dos piores momentos de demanda e liquidez de empreendimentos logísticos em todo o território nacional e que a tendência era de melhora, a médio e longo prazo, dos valores de locação que impactavam diretamente nos indicadores de viabilidade. Com o prazo maior para o desenvolvimento, também seria possível a tentativa de encontrar uma empresa para operações de Built to Suit (BTS), o que eliminaria o risco de absorção e melhoraria os resultados.